眾創空間大躍進地產商加入爭食 盈利模式待解
??隨著中國大眾創業熱潮的到來，眾多的商業物業開發商們也開始嗅到其中的商機，連同此前的產業地產開發商也在進行升級轉型，嫁接金融互聯網因子，力圖打造中國版的WeWork模式。
??2013年愚人節，王勝江離開瞭相伴十幾年的SOHO中國。
??2015年三八節，毛大慶宣佈離開任職五年有餘的萬科。
??作為兩傢知名公司的前副總裁，兩人在離開後均選擇瞭創業，他們的命運由“眾創空間”一詞聯系到一起。據21世紀經濟報道記者瞭解，兩人的創業方向都是“WeWork”，即聯合辦公租賃空間的運營商。
??不僅是毛、王兩人，他們的前東傢SOHO和萬科也在進軍這一領域。隨著中國大眾創業熱潮的到來，眾多的商業物業開發商們也開始嗅到其中的商機，連同此前的產業地產開發商也在進行升級轉型，嫁接金融互聯網因子，力圖打造中國版的WeWork模式。
??不過到目前為止，開發商們還沒找到成熟的盈利模式，即使正在升級的華夏幸福[3.19% 資金 研報]，號稱國內A股唯一的產業地產開發商，目前也主要是依靠配套住宅的銷售收入，來支撐整個公司的現金流。
??創業生態圈
??事實上，在地產商這個主體介入之前，國內的眾創空間已經如雨後春筍般接連不斷，各種“孵化器”層出不窮，諸如產業咖啡館、孵化器、科技園區、創新工場等等，都是眾創空間的代名詞。
??以目前最為熱門的海外借鑒對象WeWork而言，其模式主要與商業地產基金和開發商合作，選擇城市重建規劃中新建的地標建築，以低於市場價10%左右的折扣租用1-2層樓面，分割為可定制並且社交功能齊全的工作空間，以遠高於同業的價格租給各種創業公司。
??毛大慶和王勝江的創業模式與此類似。據毛大慶透露，他的團隊會與手裡持有存量物業的機構合作，同時引入各類投資人，比如萬科;王勝江則稱，目前他們已經聯合瞭清華啟迪控股、地方產業基金、個人投資者、信托基金等，共同打造瞭科技產業基金，打造一個Newspace 2.0創業空間，通過互聯網的手段，實現線上與線下的資源整合，打破空間的概念，它不僅僅是辦公室，還是一個社交平臺。
??近年來，開發商主導的眾創空間在顯著增加。比如SOHO 3Q、瑞安創智天地、萬科雲城、華夏幸福產業園等。他們一般都會選擇與風投、天使基金等合作，扮演融資與孵化的角色。
??SOHO中國董事長潘石屹表示，雖然自己不會做風投，但會邀請天使基金進入SOHO 3Q;瑞安房地產[2.98%]在上海楊浦區開發的“創智天地”，也與天使投資合作。
??最新的廣州萬科雲城項目，則引進瞭長城會，雙方共同開設一個智能機器人[-2.48% 資金 研報]產業咖啡館，長城會G-Home業務部也入駐，這是其包括機器人咖啡館、孵化器、小額投資在內的新興部門;還有引入瞭VCHello微投網，一傢O2O模式的股權眾籌平臺;以及萬科自己的孵化器雲創空間VK Incubator。
??萬科提出瞭創業、產業生態圈的概念，據廣州萬科寫字樓總經理馬驥介紹，創業者在這個廣州萬科雲城生態圈裡，不僅獲得最初的項目路演、導師輔導、註冊公司、行政服務、線上/下交流等平臺服務，以及後續壯大後繼續在此辦公的空間。
??“平臺”概念也屢被提起。深圳萬科雲城作為留仙洞戰略性新興產業總部基地的首個項目，定位為首個互聯網新城，其中，77.5萬平的研發辦公空間，瞄準“互聯網、產業、技術”三大風口，重點解決入園企業政府、技術、金融和人才服務等方面的需求，打造“八位一體”的市場化運營服務平臺。
??深圳另一傢產業地產開發商天安[-0.21%]駿業相關負責人介紹，其開發的天安雲谷規劃為“智慧園區”，按產城融合的理念打造一個“充借款信貸年息借貸增貸轉貸分關聯”的產城社區，在實際運營中，不僅強調園區管理運營智能化，更強調以“互聯網”思維將園區平臺化，集成各種領先應用，實現“社區整體在線”，打造運營協同的O2O體系。
??華夏幸福則正在將原來的產業園區模式進行升級。多傢券商研究報告顯示，2014年，公司開始打造平臺生態系統，充分引入外部資源進行合作，比如引入互聯網及智能銀行中科金財[10.01% 資金研報]，為入駐企業提供金融服務;還有引入京東，打造園區智能物流，探索業務模式中更多的利潤增長點。
??在上述天安駿業負責人看來，過去開發商扮演的是一個整合土地、建設、園林、裝修等產業鏈的角色，現在仍然是一個資源整合者，隻不過整合的是創業者、投資人、金融機構、互聯網技術乃至物流等，平臺化、生態圈是必然趨勢。
??盈利模式求解
??所有的創客空間都存在一個盈利的問題。
??在毛大慶看來，做個“二房東”，還是瞄準如何釋放空間資產價值，盤活存量商業。據國傢統計局《2014年全國房地產開發和銷售情況》顯示，2014年全年全國商業營業用房待售面積11773萬平方米，同比增長26.0%。
??毛大慶認為，創客空間的成長性將會帶來比甲級寫字樓更高的潛在收益。“按照商業地產的坪效(指每坪的面積可以產出多少營業額)思路，創客空間更看重的是流動性。”他說，自己隻會跟一批有存量資產的戰略夥伴合作，隻運營，不持有。
??仍以WeWork為例，其盈利點主要是兩方面：會員費及配套服務費：通過寫字樓“整批零租”獲取差價以及提供配套服務;隱形回報：包括周邊地價的溢價、對種子公司投資獲利等。
??就第一點來看，長城會的G-Home孵化器會員服務目前正在走這一路徑，然而對於開發商而言，僅憑第一點難以獲利：因為，中國的創業者傾向於選擇位置優越、產業聚集、價格便宜的辦公物業，然而現有的眾創辦公產品卻無法滿足上述需求，這是一個悖論。
??以SOHO 3Q為例，其1000元/人·周的租金幾乎相當於國貿片區物業的價格。北京望京SOHO約有6000平方米的空間中，包含瞭約659個辦公位。按SOHO 3Q的報價計算，若成功實現滿租，可以為SOHO中國在1周內賺得83.27萬元的租金收入，相比普通出租同樣面積的辦公樓租金增加瞭164%。
??盡管潘石屹稱其短租服務的對象不僅僅是創業團隊，服裝設計師、自由撰稿人等有需求的人都可，但是，能夠承受如此高租金的創業者還是極少數。
??廣州萬科雲城也在考慮經營和盈利問題。馬驥稱，一期將近一半的面積持有經營，以5年持有來算，將占用資金5億左右。與此同時，因為要服務創業團隊，做孵化器，對於長城會、微投網占用的面積，公司僅會向對方收取低於市場價的租金。
??萬科所想到的盈利來源也包括用物業使用權、產權來置換創業公司的股權，這種盈利模式深圳星河集團已有嘗試。星河集團總裁姚惠瓊向記者介紹，星河對入駐星河物業的創業公司用凈資產估值法、PE估值法等進行估值，用一定面積的物業產權按市場價格確定相應的股權比例與對方置換，比如企業估值9個億，市價1個億的物業產權增資入股後就對應該企業10%的股份。
??但是，這是一種風險和收益都相對較高的投資，被投資公司如果上市，會有高收益;同時，他們也有死亡的可能。
??以過往產業園區開發最為成功的華夏幸福來看，華夏幸福年報顯示，2014年公司房屋貸款條件個人信貸額度免費估貸中古車貸款條件實現營業收入268.86億元，物業銷售收入仍然占比70%。園區收入75.83億元，占公司收入30%。其中毛利率(96.7%)最高的產業發展服務收入結算額35.68億元，同比增長51%，占總收入的13%。“這其實類似萬達‘以售養租’的模式。”深圳一產業地產開發商人士說。
??不過華夏幸福有關人士稱，公司正在進行產業園區的轉型升級，預計未來很快園區收入占比將增至50%左右
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/08085988099231272191681.shtml
留言列表
