送面積套上 緊箍咒 增肥房秘密剩多少
文 記者陳鈺鳳、曾艷珠、陳明、劉競宇
7月1日起，由住房城鄉建設部於2013年12月批準的《建築工程建築面積計算規范》正式實施。佛山國土資源和城鄉規劃局也在第一時間要求各相關單位嚴格執行新國傢標準。同時，該局有關負責人也表示，該局正在組織修訂《佛山市城市規劃管理技術規定》，對新國傢標準中沒涉及的條款，仍按現行技術規定執行。
對比建築面積計算舊規，7月1日起執行的新規，在飄窗、陽臺、入戶花園、地下室等方面，對建築面積的計算方式有瞭更嚴格的要求。大飄窗全贈送、入戶花園送一半的時代或將終結瞭。
新規解讀：大面積贈送或終結
已審批項目不受影響
7月18日，佛山市國土資源和城鄉規劃局在其官方網站上發文，要求各相關單位從7月1日起執行《國傢標準建築工程建築面積計算規范(GB/T50353-2013)》(以下簡稱新規)。也就是7月1日後報建項目要按照新規定執行。
同時，該局有關負責人表示，目前該局正在組織修訂《佛山市城市規劃管理技術規定》，對新國傢標準中沒涉及的條款，仍按現行技術規定(2011年版)執行。而之前已經審批以及在售的項目，則按照老辦法執行。
據悉，本次執行的新規，與舊規相比，修訂的內容較多，其中，最受關註的是陽臺和飄窗的新規。按照新規，以前可以贈送一半面積的空中花園、入戶花園等都需要全部計算面積，而以前可以全贈送的飄窗，如今則必須計算一半的面積。
"增肥"產品短期內受影響不大
面積營銷是房地產商最慣用的營銷手段。眼下，給面積"增肥"已經成為市場的主流，並受到購房者的認可。記者瞭解到，現在很多洋房、公寓實用率做到100%，而別墅贈送面積與銷售面積比例甚至可以達到1：1。
但是，隨著新規的到來，開發商在"偷面積"上的文章將越來越不好做。不過，由於已審批以及在售項目仍按照舊規執行，因此，新規短期內對市場的影響有限。而未來開發商產品的開發難度會增加。
二類主流贈送面積將"限"贈
●陽臺：結構內陽臺以後沒得送
新規：在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。
舊規：根據佛山2011年頒佈《佛山市城市規劃管理技術規定》，凡房屋結構范圍內標註陽臺、空中花園、入戶花園等建築空間，均按陽臺計算建築面積，即按投影面積計算1/2面積。
點評：在目前市面上主流產品中，很多入戶花園、空中花園其實都是由結構內陽臺演變而來的。按照以前的計算方法，能夠贈送一半面積；但按照新規，所謂的內陽臺要全部計算面積。
案例分享：
如圖①：該戶型是今年賣得很火的四房戶型，建築面積約142平方米。根據以前的計算方法(圖中綠色空間贈送一半，黃色飄窗空間全贈送)，則贈送面積總體將達到18平方米，其中入戶花園的贈送面積約5平方米。但是若同樣的戶型，7月1日之後再報建，則約10平方米的入戶花園需全部計入面積(黃色飄窗空間僅能送一半)。
●飄窗：大飄窗面積或需算一半
新規：窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。
舊規：建築飄窗突出外墻結構邊線不大於0.6米、高度(含上下結構厚度)小於2.2米且窗臺面抬高0.3米以上的，不計算建築面積。
點評：之前佛山幾乎所有項目都能做到飄窗全送，因此，大飄窗成為市場上的主流設計。
案例分享：
如圖②：這是時下流行的80平方米變三房的戶型。除瞭空中花園被改成一間次臥外，值得關註的還有所有臥室的全飄窗設計。尤其是兩間小臥室，共計贈送飄窗3平方米，直接把床設計成與飄窗連接，房間可利用的空間大增。新規之後，此類戶型的飄窗需計算一半面積，購房者需多交1.5平方米的"買房錢"(紅色部分為飄窗的全贈送空間)。
提醒：佛山一直對陽臺的總面積有限制，套內陽臺面積不超過套內建築面積的18%時，套內陽臺面積才能折半計算。超出部100%計算面積。
"增肥房"：這些面積可以送
盡管政府三番五次出臺規定規范樓盤的贈送面積，但開發商還是能夠充分發揮想象力和創造力，"合理偷面積"，增加房子的實用空間。從實用面積來看，個別戶型的實用率接近100%甚至是超過100%。開發商是怎樣令面積"增肥"的呢？常見的方法有以下幾種：做大陽臺、別墅贈送地下面積、買一層送一層、贈送架空層挑高陽臺、贈送飄窗、花池、室內花園等邊角位等。而根據新版《建築工程建築面積計算規范》，有些面積也是可以送的！
●陽臺"增肥"： 多做外飄窗 買一半送一半
記者在中山東區某樓盤看到，一套50平方米以下的迷你戶型，臥室與客廳打通，整體面積約為15平方米，但入戶花園的面積就高達17平方米，加上陽臺以及飄窗等面積，整間房屋半贈送+贈送的面積已經接近全屋面積的1/2。在佛山、東莞，入戶花園、陽臺也同樣大有學問。
根據新規，主體結構外的陽臺都隻算一半的面積，所以，聰明的開發商會這樣做：盡可能多的做外飄陽臺。
小貼士：
值得註意的是，鑒於佛山對陽臺總面積的"18%"這一限制，另外，每套住宅隻能設置一處進深尺寸大於2.1米的陽臺(含空中花園、入戶花園等)且每處水平投影面積不大於12平方米。超出以上規定的，超出部分的水平投影面積應全部計入套內建築面積。所以，市民看房時最好認真計算一下各個陽臺的總面積以及大陽臺的面積。如果超標的話，多的面積你是要掏銀子的哦。
●層高"增肥"：公寓4.5米以內可買一層送一層
目前，市面上常見的loft公寓有5.5及6米層高。根據佛山現行的技術規定，辦公、酒店客房建築標準層層高原則上不應大於4.5米；當其建築標準層層高>4.5米≤6.0米時，其建築面積計算值按該層水平投影面積的1.5倍計算。也就是說，如果是4.5米層高，那麼確實可以做到"買一層送一層"。第一層可以做成3米，然後再加裝一個夾層，但隻有1.5米層高。
在住宅方面，佛山技術規定，層高超過3.6米的中空客廳(起居室)的水平投影面積不應超過30平方米，且開洞率不應大於30%，否則其建築面積計算值按該層水平投影面積的1倍計算。
小貼士：
如果是商業公寓擁有5.5米以及6米的層高，那麼，你得花1.5倍的錢買瞭1層半的房子。在住宅方面，5米或者6米的挑高客廳的戶型設計，消費者需多掏一倍的錢去買客廳面積。
有陷阱：這些面積很嘉義大埔房貸燙手
口頭承諾型：說好的送花園沒啦
五年前，李先生在東莞某樓盤購買一套四居室。李先生稱，購房時開發商口頭承諾他購買一樓，將免費贈送門前的花園。但這一承諾沒有寫進合同文本。去年，小區物管重新設計小區道路，新建的道路正好穿過他傢花園，於是李先生向物業索取補償金。但物管處拒絕稱，花園是公共面積，現在必須讓位於物管處的新規劃，並強拆瞭花園。
點評：口頭承諾無法律效力
口頭承諾大多沒有法律效力。即使是贈送面積，也一定要在合同附加條款裡註明，以後出現糾紛才能做到"有據可依"。
另外，值得註意的是，這類沒有寫入房產證的贈送面積，在遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押時，也都存在著法律障礙。
質量糾紛型：贈送面積開發商拒修
陳某、吳某、羅某三人各自在陳村某花園購買瞭位於一樓的房產，開發商贈送瞭戶外花園。交樓後，業主卻發現贈送的庭院內，地面等地方均開始出現沉降，最大處甚至達到瞭50厘米。陳某、吳某、羅某三人把開發商告上瞭法庭。在答辯中，開發商稱贈送庭院不影響商品房的交付和使用，並辯解稱開發商對贈送的庭院不負有維修義務。
點評：贈送面積不歸私人
律師認為，沒有寫入房產證的贈送面積又贈送給私人使用其實違法的，這些面積應該屬於小區所有業主共有，開發商無權將這些面積贈送給私人使用。如果這些業主共有的地方出現瞭質量問題，開發商也應該根據保修合同履行保修義務。
安全隱患型：結構連板安全隱患大
結構連板，指的是兩個鋼結構連在一起，再在上面搭建房間或者是陽臺，這也是目前比較常見的偷面積的方式。一些樓盤開發的大戶型產品會額外贈送多一間房間，而這間房就是樓宇結構連板。有銷售人員告訴購房者，業主可以將其改建成雜物房或者陽臺。記者在某樓盤采訪時看到，全贈送的結構連板有8~12平方米不等，對於買傢來說，誘惑力難擋。
點評：使用連板 後果自負
結構連板，如果鋼結構在連接方向不受力的話，那麼在上面搭建房間是非常危險的。另外，結構連板一般不會納入房屋的使用范圍，因此荷載有限。據專業人士介紹，結構連板一般不會登記在房產證上，因此如果在使用或者改建結構連板時發生問題，使用者需要自負相關責任。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/0信貸高雄彌陀信貸8404319815.shtml
全站熱搜
留言列表
