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楊國英:房地產有效托市的三大前提
經濟人 楊車貸彰化芬園車貸國英專欄
從各地競相取消限購，再到央行緊急調整房貸認定標準，在房地產市場日趨不振的今年，政府在托市的道路上，又向前邁瞭一大步。營運週轉金信貸年息借貸增貸轉貸節稅信貸年息借貸增貸轉貸
9月30日，央行發佈樓市新政，要求金融機構對擁有一套住房並結清貸款的傢庭，如再次申請購房貸款，可按首套房貸款政策執行。此外，央行還鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(M BS)、發行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸。
應該說，面對今年房地產市場的不景氣，為避免樓市爆發恐慌性的斷崖，對於此前地方政府紛紛取消限購，是可以理解的，但是，對於央行此次向房地產市場超大力度的放水，卻遠遠出乎市場的預料之外，且其最終能否真正收到托市之效，仍不能不令人產生懷疑。
仔細研判當下形勢，回歸理性判斷，可以確定的是，無論是當前央行"定向寬松"的托市，還是其他部門下一步可能推出的其他托市形式，其最終能否取得實效，均需滿足以下三個前提條件。
其一，有效托市必須建立在房價相對合理的前提下。盡管，對於何謂合理的房價，不同國傢和地區並沒有絕對標準，但是，我們仍可以房屋租售比和房價收入比這兩項指標做相對考量。
就房屋租售比而言，國際上一般將租售比在1∶300-1∶200范圍之內視為房產市場狀況良好的標準，過高就意味著房產泡沫的出現，低於1∶200，則表明這一區域房產升值空間大。而在我國，自2010年以來，全國各大城市的房屋租售比卻普遍高達1：600-1：400，這與國際通行標準相比，明顯過於高企，已經遠遠偏離合理區間。
再從房價收入比來看，2013年，全國商品住宅房價收入比為7.3，這與國際通行的4-6合理區間相比，亦已明顯偏高，而同年這一指數最高的城市為北京，房價收入比高達14.5，海南、上海、浙江和福建作為排名前五的幾個省市，房價收入比也均已破9。
由此不難看出，國內房地產市場亞健康狀況嚴重。前幾年不斷飆升的房價、火熱的房地產市場都隻是虛假的泡沫現象，本輪房價震蕩下跌隻是合理回調。
其二，有效托市必須建立在地方財政消除賣地收入依賴的基礎上。實際上，自2003年以來，我國地方財政的賣地收入依賴可謂是逐年加強，統計數據顯示，2013年我國地方政府國有土地使用權出讓收入占地方財政收入35%，該年度北、上、廣、深的土地出讓金更是創下歷史新高，合計高達5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達到瞭150%。
賣地收入占地方財政收入比重過大，應該予以糾正，尤其在我國大規模城市化已告一段落時。縱觀全球各大經濟體，絕無賣地收入占地方財政收入過大的情況，其房地產市場是可持續繁榮的。因為，伴隨著土地財政的延續，在房地產市場供給端持續增加的同時，需求端隻會呈邊際下降的趨勢，而絕無同比上升可能。
其三，有效托市還須以實體經濟的探底回升為前提。事實上，自2010年以來，我國實體經濟即已進入持續探底的階段，螺紋鋼和煤炭作為反映實體經濟景氣度的大宗商品，與去年初相比，現在的價格差不多跌瞭一半，近乎腰斬。缺乏實體經濟的穩定支撐，居民的實際可支配收入必然無法保持有效增加，而在整體購買力降低的情況下，對房地產市場任何形式的托市，最終均有可能竹籃打水一場空。
在當前房地產市場尚未發生恐慌式暴跌的情況下，任何形式的托市，其動機和最終效果，均值得質疑。在房價持續暴漲的過去十年，種種壓制房價上漲的調控手段最終均告失敗，同樣，在房價逐漸進入回調通道之當下，當前各色托市手段焉能取得實效？
房地產托市，不是想托就能托得住，如果托得過猛，不僅不能取得真實效果，還會變相放縱地方政府對土地財政的依賴，從而將我國經濟拖入未來更為難解的房地產困局之中。(作者系中國金融智庫研究員)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-03/08452932385.shtml
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