遠征軍擴容海外地產投資或迎第四次浪潮
??隨著歐元“走軟”，會有更多資金關註歐洲的投資機會，投資會擴展至歐洲內陸城市，如西班牙馬德裡、葡萄牙裡斯本等城市。
??隻擁有兩條跑道的倫敦希斯羅機場堪稱是全世界最繁忙的機場之一。每天，大約有1400次航班降落希斯羅機場，而每年有7000萬人次旅客通過這裡到達或者離開倫敦。
??“幾乎每一個去歐洲大陸做地產投資的投資者都會首先去倫敦市場看一看，然後再從倫敦去其它城市。”萊坊中國區董事及資本市場部主管曹建在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
??新的趨勢在於，歐元貶值後歐洲房地產市場會吸引更多的關註；那些在門戶城市找不到機會的投資者們會將眼光投向其它的城市；而有越來越多來自中國的陌生面孔將加入陣營。
??事實上，就算這股浪潮已經持續瞭兩到三年，也僅僅是開端而已。
??從倫敦到佈裡斯班
??根據仲量聯行的統計，2014年全球前十大（房地產）交易量城市中，倫敦位列眾城市之首。300年的良好管治、制度、文化積累及基礎設施，賦予倫敦獨特優勢。“倫敦有足夠大的市場，並且流動性好，融資成本低。”曹建說。倫敦對國際地產投資商們沒有限制，稅收政策也利於國際投資者。
??來自萊坊的數據顯示，2013年中國在倫敦的房地產投資額較2012年躍升三倍，2014年的成交量可能與2013年不相上下。這些投資大部分來自於機構投資者在泰晤士河沿岸購置的收益性商業物業。值得關註的案例包括：平安保險收購勞埃德大廈、中國人壽收購位於上河岸街10號的大樓以及銀杏樹投資（GingkoTreeInvestment）收購RopemakerPlace。倫敦已成為最受中國投資者青睞的投資目的地，僅2013年投入的中國資金就達28億美元。
??紐約位居倫敦之後。同作為全球金融服務中心，兩座超級城市對投資者的吸引力持續存在。在全球前十的排名統計中，有六座美國的城市。除瞭紐約以外，洛杉磯、波士頓、芝加哥、華盛頓、舊金山位列5至9位。而東京、巴黎、悉尼則是前十排行榜上的“常客”，地位穩固。
??根據高緯環球的統計，從2008年至2014年6月中國境外房地產投資的資產類別來看，寫字樓是目前為止最受歡迎的資產類型，占到總投資額的48%以上。2013年寫字樓投資猛增到84億美元，高於當年其他所有投資資產的總和（74億美元）。2014年上半年，寫字樓投資依然以28億美元保持領先，土地開發投資以17億美元跟隨其後。
??值得關註的是從2010年到2014年，核心辦公樓資產收益率一直呈現下降趨勢。仲量聯行統計瞭全球25個主要辦公樓市場，收益率從6.62%降至5.38%，是五年貸款率利試算表下載房屋貸款利率試算來的最低點。原因源自於多方面，激烈的競爭導致售價的提升，而租金的增長卻和宏觀經濟相關，並且相對滯後。一批租約到期後，才有可能提升。
??不過，仲量聯行全球資本市場研究部總監DavidGreen-Morgan告訴21世紀經濟報道記者，隻要收益率仍高於10年期政府債券利率，辦公樓的投資就還有吸引力。投資回報率也並非一成不變，隨著租金的調整，資產價值的上升，收益率還可能會上升。
??如果說，大量資金湧入門戶城市已導致這些城市的投資回報率明顯降低，一些資金已經開始尋找二線城市的機會。
??2013年，國有房地產基金銀杏樹投資（GingkoTreeInvestment）收購英格蘭北部城市曼徹斯特一幢價值1.42億英鎊的寫字樓的49%股權。2014年9月，銀杏樹投資強勢進軍英國零售業，與CrownEstate成立合營企業，斥資3.455億英鎊收購英國萊斯特Fosse購物村。據瞭解，銀杏樹投資亦通過與法國保險集團AXA成立合營企業，斥資2.678億英鎊收購占地140萬平方英尺的佈裡斯托爾購物中心CabotCircus的半數股權。
??這一趨勢亦蔓延到澳大利亞。中國投資有限責任公司（中國的主權財富基金）斥資約3億澳元收購瞭悉尼市郊的一幢大型寫字樓。佈裡斯班非核心區域（如紐斯特德和佛特谷）的投資相當活躍，例如萬達已投資一塊價值2.71億澳元的海濱地塊。相比悉尼和墨爾本，這些城市的優質資產的估價相對較低。
??曹建認為，隨著歐元“走軟”，會有更多資金關註歐洲的投資機會，投資會擴展至歐洲內陸城市，如西班牙馬德裡、葡萄牙裡斯本等城市。而全球金融危機之後，歐盟領導人在歐盟以外尋求外商直接投資，以期創造就業機會，刺激經濟復蘇。
??難以預測的第四次浪潮？
??根據萊坊對中國海外地產投資的劃分，首輪浪潮被認為是由主權財富基金投資各種代表性優質資產和銀行購置自用物業所帶動。在第二輪浪潮中，大型開發商開始在海外各地市場開發物業項目，尋求多元化發展。當前推進的第三輪浪潮中，投資基金和國內保險公司積極尋求核心及高投資回報的物業投資機會。
??一群新的投資者正迅速掀起“不可預測”的第四輪浪潮。據萊坊觀察，該群體不僅包含大型企業，也包括超高凈值人士、中小型國有企業和民營開發商。在大型企業中，迄今中國排行前20位的保險公司中僅有五分之一在海外有投資活動。但已有四成保險公司表示有興趣在海外投資。
??“當有你的同行已經做瞭這些事情的時候，內部報批相對變得簡單多瞭。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王傢明說，“這就好比，安邦買瞭某棟樓，其他保險公司也會跟風。不單單跟風，大傢都想超越它的同行，在這樣的情況之下，我很期待在做一些創紀錄的交易。”
??對外投資政策的顯著放寬也是促進因素之一。例如，2013年對外投資審批門檻從1億美元提高至10億美元。2014年10月，商務部取消瞭先前大多數針對對外投資的審批程序。此外，保險公司獲準最多可將其30%的資產投資房地產，其總資產的15%可用於境外投資。2014年8月，中國保險行業的總資產達人民幣9.5萬億元（1.55萬億美元）。因此，按照理論，中國保險業可投資海外物業或其他資產的資金高達2200億美元。
??另一方面，中國開發商的表現相對更為積極。國內排行前20的開發商中接近半數已在海外投資，而其餘開發商大都在進行前期準備工作。萊坊預計，這些公司將在未來幾年陸續邁出第一步。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-05/07235968881243700642386.shtml
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